Por William Wilkes
FRÁNCFORT—¿Están los bancos londinenses
dispuestos a trasladarse a Fráncfort cuando el Reino Unido abandone la
Unión Europea, un proceso conocido como brexit? Hay una palabra con la
que tienen que tener cuidado: Arbeitsstättenverordnung.
Ese es el nombre de la estricta
normativa de construcción de oficinas de Alemania, que, entre otras
cosas, obliga a tener como mínimo un metro cuadrado de ventana por cada
10 metros cuadrados de piso, y establece que todos los escritorios deben
recibir luz natural. Por ello, muchos edificios tienen forma de dona.
Buena suerte para quienes quieran meter ahí un piso de transacciones.
Fráncfort es un destino obvio tras el
brexit para los bancos que hoy tienen su base de operaciones europeas en
Londres y buscan trasladar una parte de su actividad con el fin de
preservar los beneficios del mercado único de la UE. La ciudad está en
el corazón del bloque y alberga al Banco Central Europeo, junto con un
buen número de instituciones financieras. No se le apoda “Bankfurt” por
nada.
Pero los estrictos códigos de
construcción y la escasez de espacio disponible podrían complicar la
tarea más de lo previsto. La ciudad tiene una oferta limitada de
oficinas de gran tamaño y las normas de urbanismo hacen que sea casi
imposible un repunte súbito. Todo edificio de más de 22 metros —unos
cinco pisos— sólo puede construirse en zonas específicas de la ciudad y
necesita la aprobación de un comité de políticos locales.
“No se le puede dar al cliente una larga
lista de oficinas en Fráncfort, sino con una reducida preselección”,
comenta Christian Ströder, analista en la firma de servicios de
inmuebles comerciales JLL.
La pregunta de cuántos negocios
bancarios abandonarán Londres —y adónde irán— ha pasado a ocupar un
lugar preponderante en el Reino Unido. Anthony Browne, director del
grupo de lobby de la banca británica, escribió una editorial el fin de
semana en la que los líderes de los bancos están “serenos y agitados”
sobre el traslado de operaciones.
Actualmente, Fráncfort cuenta con cerca
de un millón de metros cuadrados de espacio de oficinas disponible, pero
sólo en torno al 20% se ubica en el distrito financiero, de acuerdo con
JLL. Muchas oficinas en la ciudad no pueden albergar más de 10
empleados.
La City de Londres tiene unos 360.000
metros cuadrados disponibles y el distrito financiero de París cuenta
con unos 600.000, según JLL.
En las áreas más codiciadas de
Fráncfort, “ya hay una disponibilidad limitada de propiedades en
comparación con un alto nivel de demanda”, señala Oliver Gripp, el
responsable de la oficina de Fráncfort de la corredora inmobiliaria
Engel and Volker.
La construcción de oficinas en Fráncfort
tampoco sería de gran ayuda, ya que en la ciudad hay 143.800 metros
cuadrados de espacio de oficinas en construcción del que no se ha
hablado.
En Dublín, otro candidato a albergar a
los bancos británicos desplazados, la cifra es de 260.000 metros
cuadrados. Allí, las normas de urbanismo protegen a los desarrolladores
de los retos legales y permiten una rápida construcción. Irlanda “podría
aportar espacio para todo el que quiera trasladarse a Dublín en los
próximos 18 a 24 meses”, indica Paul Scannell, director de HWBC, una
firma inmobiliaria dublinesa.
Al problema del poco espacio disponible
en Fráncfort se une la elevada demanda. La ocupación de espacio de
oficinas aumentó 23% interanual en el primer semestre, según JLL. Los
bancos y las firmas de servicios a empresas ocupan ya casi la mitad de
los cinco millones de metros cuadrados de espacio de oficinas en la
ciudad, agrega JLL.
En septiembre, una filial de Samsung Life Insurance Co. compró el edificio más alto de la ciudad, la Torre Commerzbank de 260 metros de altura, por 630 millones de euros, 20% más que el precio previsto un año atrás.
Gripp, de la firma Engel and Volker,
dijo que estaba “observando casos individuales de bancos y empresas”
haciendo preparativos para mudarse de Londres a la ciudad alemana.
Los expertos esperan que la tendencia se
acelere. “Fráncfort se considera el gran beneficiario del brexit”,
afirma Christian Schulz-Wulkow, director del grupo de asesoría
inmobiliaria en Alemania de Ernst & Young, que realizó un sondeo en
el que cerca de 80% de los inversionistas en bienes raíces que
participaron prevén que Fráncfort salga ganando con el brexit.
Si las firmas encuentran un espacio
adecuado, los alquileres en la ciudad alemana son más bajos que los de
otros lugares, según JLL. El arriendo cuesta 438 euros por metro
cuadrado al año, frente a los 530 euros del distrito financiero de La
Défense en París o los 753 euros de la City de Londres.
Y no hay que olvidar el tema de la gran
cantidad de ventanas. En Alemania, los bomberos deciden si las oficinas
cumplen los estándares de iluminación. Londres no tiene normas sobre la
luz natural, los reguladores irlandeses favorecen la luz natural en las
oficinas, pero reconocen que algunos empleados sólo recibirán luz
artificial.
Fráncfort ofrece una ventaja adicional,
explica Michael Schumacher, propietario de la firma de arquitectura
alemana Schneider and Schumacher. “Los banqueros ingleses podrían estar
deseando tener oficinas espaciosas y bien iluminadas en Fráncfort”
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