Tuesday, November 1, 2016

Para los grandes bancos, cambiar a Londres por Fráncfort no será fácil

Por William Wilkes

Image result for cowboys and horses
FRÁNCFORT—¿Están los bancos londinenses dispuestos a trasladarse a Fráncfort cuando el Reino Unido abandone la Unión Europea, un proceso conocido como brexit? Hay una palabra con la que tienen que tener cuidado: Arbeitsstättenverordnung.
Ese es el nombre de la estricta normativa de construcción de oficinas de Alemania, que, entre otras cosas, obliga a tener como mínimo un metro cuadrado de ventana por cada 10 metros cuadrados de piso, y establece que todos los escritorios deben recibir luz natural. Por ello, muchos edificios tienen forma de dona.


Buena suerte para quienes quieran meter ahí un piso de transacciones.
Fráncfort es un destino obvio tras el brexit para los bancos que hoy tienen su base de operaciones europeas en Londres y buscan trasladar una parte de su actividad con el fin de preservar los beneficios del mercado único de la UE. La ciudad está en el corazón del bloque y alberga al Banco Central Europeo, junto con un buen número de instituciones financieras. No se le apoda “Bankfurt” por nada.
Pero los estrictos códigos de construcción y la escasez de espacio disponible podrían complicar la tarea más de lo previsto. La ciudad tiene una oferta limitada de oficinas de gran tamaño y las normas de urbanismo hacen que sea casi imposible un repunte súbito. Todo edificio de más de 22 metros —unos cinco pisos— sólo puede construirse en zonas específicas de la ciudad y necesita la aprobación de un comité de políticos locales.
“No se le puede dar al cliente una larga lista de oficinas en Fráncfort, sino con una reducida preselección”, comenta Christian Ströder, analista en la firma de servicios de inmuebles comerciales JLL.
La pregunta de cuántos negocios bancarios abandonarán Londres —y adónde irán— ha pasado a ocupar un lugar preponderante en el Reino Unido. Anthony Browne, director del grupo de lobby de la banca británica, escribió una editorial el fin de semana en la que los líderes de los bancos están “serenos y agitados” sobre el traslado de operaciones.
Actualmente, Fráncfort cuenta con cerca de un millón de metros cuadrados de espacio de oficinas disponible, pero sólo en torno al 20% se ubica en el distrito financiero, de acuerdo con JLL. Muchas oficinas en la ciudad no pueden albergar más de 10 empleados.
La City de Londres tiene unos 360.000 metros cuadrados disponibles y el distrito financiero de París cuenta con unos 600.000, según JLL.
En las áreas más codiciadas de Fráncfort, “ya hay una disponibilidad limitada de propiedades en comparación con un alto nivel de demanda”, señala Oliver Gripp, el responsable de la oficina de Fráncfort de la corredora inmobiliaria Engel and Volker.
La construcción de oficinas en Fráncfort tampoco sería de gran ayuda, ya que en la ciudad hay 143.800 metros cuadrados de espacio de oficinas en construcción del que no se ha hablado.
En Dublín, otro candidato a albergar a los bancos británicos desplazados, la cifra es de 260.000 metros cuadrados. Allí, las normas de urbanismo protegen a los desarrolladores de los retos legales y permiten una rápida construcción. Irlanda “podría aportar espacio para todo el que quiera trasladarse a Dublín en los próximos 18 a 24 meses”, indica Paul Scannell, director de HWBC, una firma inmobiliaria dublinesa.
Al problema del poco espacio disponible en Fráncfort se une la elevada demanda. La ocupación de espacio de oficinas aumentó 23% interanual en el primer semestre, según JLL. Los bancos y las firmas de servicios a empresas ocupan ya casi la mitad de los cinco millones de metros cuadrados de espacio de oficinas en la ciudad, agrega JLL.
En septiembre, una filial de Samsung Life Insurance Co. compró el edificio más alto de la ciudad, la Torre Commerzbank de 260 metros de altura, por 630 millones de euros, 20% más que el precio previsto un año atrás.
Gripp, de la firma Engel and Volker, dijo que estaba “observando casos individuales de bancos y empresas” haciendo preparativos para mudarse de Londres a la ciudad alemana.
Los expertos esperan que la tendencia se acelere. “Fráncfort se considera el gran beneficiario del brexit”, afirma Christian Schulz-Wulkow, director del grupo de asesoría inmobiliaria en Alemania de Ernst & Young, que realizó un sondeo en el que cerca de 80% de los inversionistas en bienes raíces que participaron prevén que Fráncfort salga ganando con el brexit.
Si las firmas encuentran un espacio adecuado, los alquileres en la ciudad alemana son más bajos que los de otros lugares, según JLL. El arriendo cuesta 438 euros por metro cuadrado al año, frente a los 530 euros del distrito financiero de La Défense en París o los 753 euros de la City de Londres.
Y no hay que olvidar el tema de la gran cantidad de ventanas. En Alemania, los bomberos deciden si las oficinas cumplen los estándares de iluminación. Londres no tiene normas sobre la luz natural, los reguladores irlandeses favorecen la luz natural en las oficinas, pero reconocen que algunos empleados sólo recibirán luz artificial.
Fráncfort ofrece una ventaja adicional, explica Michael Schumacher, propietario de la firma de arquitectura alemana Schneider and Schumacher. “Los banqueros ingleses podrían estar deseando tener oficinas espaciosas y bien iluminadas en Fráncfort”
Post a Comment